Chi tiết Quyết định 56/2021/QĐ-UBND

Quyết định số 56/2021/QĐ-UBND là văn bản pháp lý quan trọng điều chỉnh hoạt động xây dựng và kiến trúc tại TP.HCM, ảnh hưởng trực tiếp đến quy hoạch đô thị, thiết kế và xây dựng nhà ở trên địa bàn thành phố. Quyết định này đánh dấu bước tiến mới trong công tác quản lý kiến trúc, đảm bảo phát triển đô thị bền vững và cải thiện mỹ quan đô thị.

Thông tin cơ bản

  • Tên đầy đủ: Quyết định số 56/2021/QĐ-UBND
  • Ban hành: Ngày 15/12/2021 bởi UBND TP.HCM
  • Hiệu lực: Từ ngày 07/01/2022
  • Nội dung: Ban hành Quy chế quản lý kiến trúc Thành phố Hồ Chí Minh
  • Văn bản thay thế: Các quy định trước đây về quản lý kiến trúc đô thị

So sánh với quy định trước đây

Nội dung Quy định cũ Quyết định 56/2021
Mật độ xây dựng tối đa 50-100% tùy địa bàn Đối với đất dưới 50m²: 100%
Đất 80-200m²: 80-90%
Đất trên 200m²: 50-70%
Khoảng lùi phía sau Không rõ ràng Bắt buộc tối thiểu 2m cho đất >50m² và chiều dài >16m
Chiều cao tối đa Theo quy hoạch cục bộ Tùy thuộc lộ giới, từ 4-7 tầng (tối đa 27m)
Ban công, mái đua Hạn chế quy định Độ vươn tối đa: 1.4m đối với đường >16m, 0.9m đối với đường <12m
Tầng hầm Không quy định cụ thể Quy định chi tiết về độ sâu và diện tích xây dựng

Chi tiết về mật độ xây dựng

Mật độ xây dựng là tỷ lệ diện tích chiếm đất của công trình so với diện tích lô đất. QĐ 56/2021 quy định mật độ xây dựng tối đa phụ thuộc vào diện tích lô đất, vị trí và loại đường.

Đất có diện tích dưới 50m²

  • Mật độ xây dựng tối đa: 100%
  • Áp dụng cho tất cả khu vực
  • Không cần bố trí khoảng lùi phía sau nếu chiều dài lô đất dưới 16m

Đất có diện tích từ 80-200m²

  • Mật độ xây dựng tối đa: 80-90%
  • Quận trung tâm: 90%
  • Quận ven và huyện ngoại thành: 80%
  • Bắt buộc bố trí khoảng lùi phía sau nếu chiều dài lô đất trên 16m

Đất có diện tích trên 200m²

  • Mật độ xây dựng tối đa: 50-70%
  • Quận trung tâm: 70%
  • Quận ven: 60%
  • Huyện ngoại thành: 50%
  • Bắt buộc bố trí khoảng lùi phía sau và hai bên trong một số trường hợp

Trường hợp đặc biệt

  • Lô đất góc: Được phép tăng thêm 5% mật độ xây dựng
  • Lô đất nằm trên trục đường thương mại dịch vụ: Được phép tăng thêm 5% mật độ xây dựng
  • Lô đất có mặt tiền trên 8m: Được phép tăng thêm 5% mật độ xây dựng
  • Các trường hợp tăng thêm không vượt quá 10%

Số tầng và chiều cao công trình

QĐ 56/2021 quy định số tầng và chiều cao tối đa của công trình nhà ở riêng lẻ dựa trên chiều rộng lộ giới và vị trí của lô đất.

Chiều rộng lộ giới Số tầng tối đa Chiều cao tối đa Ghi chú
Dưới 12m 4 tầng 16m Bao gồm tầng lửng, không bao gồm tầng hầm
Từ 12m đến dưới 16m 5 tầng 19m Áp dụng cho quận trung tâm và quận ven
Từ 16m đến dưới 20m 6 tầng 22m Áp dụng cho các trục đường lớn
Từ 20m trở lên 7 tầng 27m Áp dụng cho các đại lộ, trục đường chính

Lưu ý về chiều cao:

  • Chiều cao tối đa được tính từ cốt vỉa hè đến điểm cao nhất của công trình
  • Chiều cao tầng trung bình: 3.3m - 3.9m (tùy thuộc vào công năng)
  • Tầng lửng được tính là 1/2 tầng trong quy định về số tầng
  • Tầng áp mái (tầng nóc) có diện tích sàn không quá 70% diện tích tầng dưới
  • Tum thang có diện tích không quá 30% diện tích mái và cao không quá 3m

Quy định về khoảng lùi

Khoảng lùi là khoảng cách từ ranh giới lô đất đến công trình xây dựng, nhằm đảm bảo không gian thông thoáng, ánh sáng tự nhiên và an toàn phòng cháy chữa cháy.

Khoảng lùi phía trước (mặt tiền)

  • Tuân thủ chỉ giới xây dựng theo quy hoạch chi tiết
  • Trường hợp chưa có chỉ giới xây dựng: lùi tối thiểu 0.5m - 1m so với ranh lộ giới
  • Trường hợp có quy hoạch mở rộng đường: lùi theo ranh lộ giới quy hoạch

Khoảng lùi phía sau

  • Lô đất có diện tích trên 50m² và chiều dài trên 16m: lùi tối thiểu 2m
  • Lô đất có chiều dài trên 20m: lùi tối thiểu 2.5m
  • Lô đất có chiều dài trên 25m: lùi tối thiểu 3m
  • Lô đất có chiều dài trên 30m: lùi tối thiểu 4m

Khoảng lùi hai bên

  • Không quy định bắt buộc khoảng lùi hai bên cho nhà phố thông thường
  • Lô đất có chiều rộng trên 10m: khuyến khích lùi mỗi bên 1.5m
  • Biệt thự: bắt buộc lùi hai bên tối thiểu 2m
  • Công trình cao trên 5 tầng: lùi hai bên tối thiểu 2m

Trường hợp đặc biệt

  • Lô đất góc: có thể giảm khoảng lùi phía sau xuống 1.5m
  • Lô đất tiếp giáp với công trình công cộng: tăng khoảng lùi thêm 1m
  • Lô đất tiếp giáp với kênh rạch: lùi tối thiểu 3m từ mép kênh rạch
  • Lô đất không đều: áp dụng khoảng lùi theo hình chiếu trung bình

Ứng dụng thực tế

Việc áp dụng đúng các quy định trong QĐ 56/2021 giúp chủ đầu tư tối ưu hóa thiết kế, tránh các rủi ro pháp lý và đảm bảo công trình đáp ứng các yêu cầu về kiến trúc, kỹ thuật.

Ví dụ thực tế

Trường hợp 1: Lô đất 100m², chiều rộng 5m, chiều dài 20m, nằm trên đường rộng 14m tại Quận 1.

  • Mật độ xây dựng tối đa: 90% (80m² + 10% do là quận trung tâm)
  • Số tầng tối đa: 5 tầng (do đường rộng 14m)
  • Chiều cao tối đa: 19m tính từ mặt vỉa hè
  • Khoảng lùi phía sau: 2.5m (do chiều dài lô đất 20m)
  • Ban công được phép nhô ra tối đa: 1.4m (do đường rộng >12m)

Trường hợp 2: Lô đất 70m², chiều rộng 5m, chiều dài 14m, nằm trên đường rộng 10m tại Quận 7.

  • Mật độ xây dựng tối đa: 100% (do diện tích <80m²)
  • Số tầng tối đa: 4 tầng (do đường rộng 10m)
  • Chiều cao tối đa: 16m tính từ mặt vỉa hè
  • Khoảng lùi phía sau: Không bắt buộc (do chiều dài lô đất <16m)
  • Ban công được phép nhô ra tối đa: 0.9m (do đường rộng <12m)

Lưu ý: Các quy định trong QĐ 56/2021 có thể được điều chỉnh theo các quy hoạch chi tiết cụ thể của từng khu vực. Chủ đầu tư nên liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để nhận được thông tin chính xác nhất.

Tài liệu tham khảo mở rộng

Sử dụng công cụ tính toán
Quay lại trang chủ